Sobre la vivienda en España.

Si una cosa tengo clara es que el tema de la vivienda en España es realmente muy complejo. Solamente de enumerar todas las variables y aspectos que inciden en el tema no acabaríamos nunca.

Para simplificar podemos considerarlo como un problema económico de oferta y demanda.

Por una parte la oferta cuya problemática viene dada por dos cuestiones: la expansión en los precios y la expansión en los números.

Por otra parte la demanda, más compleja y que intentaría seccionar a todos los tipos de compradores existentes.

Si tomamos estas dos curvas es evidente que la evolución de los precios y su aumento y el aumento de los precios y de la curva de demanda, no se crean de la noche a la mañana. Que sea la oferta quien tire de la demanda o la demanda de la oferta, es algo complicado de señalar, pero desde luego que han tirado los dos creando una burbuja de muy elevado nivel que en estos momentos ha entrado en implosión con muy serias amenazas.

Volviendo a la oferta de vivienda en la culminación de la oferta, hemos de comentar dos cuestiones, el aumento sostenido de los precios por encima de los dos dígitos de incremento anual durante todo el ciclo que podríamos considerar de casi 15 años (desde la salida de la crisis del 93), que ha llevado a cuadriplicar precios reales muy por encima de los aumentos de poder adquisitivo de las rentas de trabajo.

Por otro el aumento continuado de la cantidad ofertada que supone crecimientos de licitaciones superiores a 800.000 en los últimos dos años. Para hacernos una idea, superior a Italia, Alemania y Francia juntas, países que entre los tres tienen una población 5 veces superior a la de España.

¿Por lo tanto hemos de pensar que en España se ha construido 5 veces más de lo necesario?. Si vemos la demanda y la diseccionamos podemos empezar a entender algunos de los aspectos de fondo del problema.

Podemos dividir la demanda en varios grupos:

- Primera vivienda: los que se emancipan por primera vez, sea en vivienda nueva o usada. Estimación de demanda: 200.000

- Inmigración. El aumento de la inmigración sugiere un aumento de la demanda para una parte de estos colectivos, sobretodo la más estabilizada. Estimación de demanda: 50.000

- No residentes. La búsqueda de la jubilación en la Costa soleada española de jubilados europeos con aires de la Florida de USA. Estimación de demanda: ¿50.000?

- Segunda residencia. ¿?

- Fragmentación familiar. Los núcleos familiares tienen a hacerse más pequeños, monoparentales, por lo tanto supone una demanda extra.

- Cambio de residencia por mejora. Las familias que han decidido aprovechar teniendo la hipoteca suya pagada o casi pagada, para poder seguir pagando a cambio de una vivienda más cara. ¿?

- Especulación. ¿?

- Blanqueo de dinero. No en vano España siguiendo una tradición de lavado de dinero no declarado, junto con la cercanía de dos paraísos opacos como Gibraltar y Andorra y la facilidad de las llegadas de mafias provenientes del Este de Europa, Sudamérica... ¿?

Seguramente se me olvida alguna. Casos como inversión para el alquiler o cosas así.

A estos tipos de demanda se añade la flotación al aumentar los intercambios y el movimiento de compra y venta debido a tipos de demanda como los cambios para la mejora, la especulación o el lavado de dinero negro. Ello permite mantener una cantidad importante de vivienda en flotación dentro del mercado. A pesar de ello, la reducción de los tiempos de venta suponía que no se notara demasiado.

Buena parte de los tipos de demanda, salvo quizás la especulación o una parte de ella y el lavado de dinero negro, se hacen a crédito consideran como uno de los parámetros más importantes el de la cuota mensual de hipoteca en función de los ingresos.

El ciclo de crecimiento se ha debido a varios aspectos relacionados o no relacionados:

- La reducción de tipos de interés en un escenario de tasas de interés negativos, con inflaciones reales superiores a las oficiales y a los tipos de interés. En ese aspecto la entrada en la zona euro suponía la inserción en una zona económica con pocas coincidencias sin disponer de demasiado poder de decisión. Por lo tanto supone a largo plazo el amoldarse al sistema económico de la Europa Central a pesar del espejismo del ciclo inmobiliario.

- La formación del espacio europeo permite a la vez reducir los riesgos cambiarios y amoldarse a una moneda segura para muchos europeos y para inversores no residentes.

- Los primeros años del ciclo basados en la compra y adquisición de primera vivienda por parte de la generación del baby boom. Aunque la edad de emancipación haya crecido, la demanda de estas generaciones en el ensanchamiento máximo de la pirámide demográfica puede haberse parado pasando a generaciones que reducen su número incluso a la mitad de la cifra de los nacidos entre el 1965 y 1975.

- La inmigración supone una dinámica propia complicada que supone reagrupaciones, estabilizaciones familiares, movimientos constantes, mayor precariedad... es complicado de estudiar su incidencia pero es evidente que supone una suma añadida de demanda. Además supone el proceso de marginación de barrios suburbanos que acelera los procesos de mejoras y renovaciones de compra por parte de las clases trabajadoras con intención y poder económico para poder mejorar sus viviendas. Supone una de las principales presiones para los mercados de mayores subidas de precios, los pisos de precios medios.

- Carezco de estimaciones de segunda residencia desde la óptica de simplemente considerarla de ese modo. Mucha residencia de costa se ha convertido en primera residencia por la mejora de las comunicaciones con las conurbaciones como Barcelona, Valencia... en otros casos hay un componente especulativo y en muchos casos un lavado de dinero negro internacional.

- La incultura financiera que ha supuesto frases como la de que el precio de los pisos no pueden bajar nunca o el considerar la compra de vivienda a 40 años en función del pago de hipoteca a tipos de un 2%.

- Existe una perversión en las cifras oficiales que suponen que si los tipos de interés suben, se debe a un aumento de la inflación, a la vez corregido por un aumento en los salarios. En muchos casos se puede dudar de la realidad de las cifras oficiales, junto con la precarización y las condiciones de muchos trabajos de servicios con competencia de la inmigración, que mantienen los salarios reales bajos.

- El alargamiento de los periodos de pago de hipoteca, casa anteriormente nunca vista, y que supone una reducción de las cuotas a cambio de mantener durante mucho tiempo el grueso de la deuda, lo cual hace que una subida de tipos de pocos años de la compra no pueda amortizarse adecuadamente. En este caso la dejadez de la administración y de los propios bancos, supone unos riesgos importantes para el propio sistema ya que suponen que en el caso de un deterioro importante de la situación económica, con inflaciones disparadas, se pueda tender a subir, aunque fuera de forma puntual, los tipos muy por encima de lo considerado tipos altos, y aumenta ese riesgo al aumentar la duración de los tiempos de hipoteca. En general, las entidades financieras han dado todo tipo de facilidades a la adquisición alimentando la burbuja, sin considerar adecuadamente los riesgos generales ni los riesgos para las propias entidades, basándose en escenarios que no contemplan situaciones graves. La facilidad para el crédito ha alimentado la burbuja en el escenario de intereses negativos.

- El aumento de la actividad delictiva. España es el mayor consumidor de cocaína en Europa. A la vez dispone de 350.000 prostitutas, la gran mayoría extranjeras y controladas pro mafias de la Europa del Este, Sudamérica o Nigeria. Tradicionalmente se considera la costa española como un lugar tranquilo para la residencia de mafias internacionales, desde mafias rusas a italianas o colombianas. El aumento de la inmigración permite pasar desapercibidos, cosa que ya era habitual debido al turismo. Por lo tanto, junto con la existencia de paraísos opacos como Gibraltar, permite una enorme capacidad de lavado de dinero negro a nivel internacional a través del ladrillo y no simplemente de actividades existentes en España. Operaciones como Ballena Blanca por el juez Torres, o la captura de mafiosos rusos en los barrios altos de Barcelona, junto con la desarticulación de Marbella, y los cruces de datos por hacienda, suponen una primera amenaza seria a todo el montaje. Montaje que ha sido consentido de forma masiva, por las autoridades ya que era públicamente conocido los tipos de pago en A y B de muchas inmobiliarias.

Los factores que están ayudando a desmontar la burbuja provienen de dentro y de fuera. Desde la caída demográfica de las nuevas generaciones emancipadas, hasta nuevas normativas de inspección y de registro notarial. Además de la difícil situación internacional y la posible exposición a los riesgos de las entidades financieras en un escenario global. No se puede considerar un aumento de los riesgos de crédito a nivel mundial y no considerar una revisión al crédito a nivel español. La reducción de facilidades al crédito, supone un buen desencadenante pero el único.

Además considerar que los tipos de interés y su subida han tenido un efecto semejante al de la inflación en las crisis cíclicas económicas, al dejar fuera de mercado a capas de población abultada, que ya no tiene posibilidad de poder pagar las cuotas aunque los bancos les dieran créditos.

El ciclo debe completarse con el deterioro de las condiciones de trabajo que afectarían a los hipotecados en los últimos años de ciclo. Junto con la más que previsible bajada inicial de precios y la reducción de las condiciones de trabajo. Llegar al escenario de bajadas de valores de las casas por debajo de las cifras de deuda de hipoteca puede ser un escenario más que factible lo que supondría introducir más vivienda en el mercado.

Junto a algunas medidas electoralistas como la de control de pisos vacios o el aumento de vivienda protegida, puede suponer una sobresaturación de oferta. La cuestión supone la puesta en el mercado de grandes cantidades de vivienda comprada como especulación, a pesar de las ayudas para la formación de bolsas para el alquiler. Junto a la percepción internacional de que la inversión en España ya no es segura. En este aspecto, los artículos en prensa internacional con denuncias sobre la mala calidad de las compras pero sobretodo por la indefensión ante la compra de vivienda ilegal que puede ser derribada, supone un alejamiento de inversores de tipo jubilados, pero también de inversionistas que no ven el mercado tan rentable.

No es solo una causa, aunque los deterioros económicos a nivel global, supone incidir en muchos aspectos, pero también ha habido errores importantes como el no saber cuidar la imagen, permitir una desregulación en el crédito, no controlar las tasaciones, o permitir la entrada de grandes cantidades de dinero negro inflando la burbuja.

Naturalmente han existido grandes beneficiarios que han permitido el ciclo de aumento de la burbuja inmobiliaria española, desde los propios promotores o los bancos a especuladores privados, pasando por la administración, tanto los ayuntamientos por su propia especulación de suelo como por las comunidades autónomas donde buena parte de los ingresos proviene precisamente de los registros notariales ingresos por transmisión de patrimonio y otros impuestos relacionados con la compra venta de vivienda. (En muchos casos en torno al 10% de la escritura, buena parte de ellos impuestos).

Para la economía en general ha supuesto un aumento considerable de la demanda interna, y por otra la demanda de mano de obra y también de capitales externos. La dedicación al ladrillo, ya sea por la actividad constructora o por las industrias auxiliares, desde calentadores, calefacciones, azulejos, grifería... hasta el consumo de cemento. Una actividad que trasciende a por ejemplo un aumento en la actividad de las empresas de mudanzas o en la venta de muebles o electrodomésticos. Toda esta demanda a supuesto una distracción impresionante de actividad. Se calcula en un 15% el PIB relacionado con la construcción y otro 15% el de actividades o industrias relacionadas, desde venta de pisos a servicios de mantenimiento. En el sector financiero la exposición es aún mayor ya que supone del orden de entre 300.000 y 400.000 millones de prestamos a promotoras, constructoras e inmobiliarias y una cifra de 600.000 millones para hipotecas de un total de créditos de 1,7-1,8 billones de euros. La actividad absorbe tal cantidad de esfuerzos que supone el desvío de buena parte de la actividad económica incidiendo en una parte importante del déficit por cuenta corriente. La desviación de actividades y esfuerzos de la economía española durante un tiempo de muchos años que supone una reducción de esfuerzos en otro tipo de actividades.