Con entre 800.000 y 850.000 viviendas construidas en los últimos años, la situación en España ha ido generando una especial dinámica constructora inicia en el primer gobierno Aznar y con sus bases en el último gobierno González con Solbes de ministro de economía.
No voy a volver a analizar de nuevo toda la cuestión inmobiliaria española. Solo pondremos algunas claves:
-La demanda primaria es de unas 200.000 viviendas a las que hay que sumar para inmigrantes (40.000), jubilados y residentes extranjeros, segundas residencias...
-La pirámide demográfica española es claramente tendente a un recorte brutal en las nuevas generaciones. Lo que suma un decrecimiento estructural de demanda.
-El aumento de la inspección por datos cruzados en el dinero negro. En principio eso sugiere que Hacienda no entiende la estructura de España en los circuitos de lavado de dinero negro internacional y por lo tanto su capacidad para ser desviado.
-La dependencia de los tipos de interés, tanto para aumentar la demanda como para reducirla ya que muchas decisiones de compra de tipo primario se basan en la posibilidad de pago de cuotas mensuales. El tipo de interés variable, los plazos de 35 y 40 años, la dependencia de sueldos precarios... La estructura de pagos del demandante hipotecario puede ser sumamente frágil en una parte importante del porcentaje final, creando condiciones equivalentes a muchas subprimes americanas.
Supongo que podría poner unas cuantas variables más.
La cuestión es que en estos momentos tenemos una acumulación de vivienda no vendida o en manos de especulación, mucha de la cual se puede considerar pequeña especulación (el particular que ha comprado una o varias viviendas estos años al grito de que su precio no podría bajar), podría ir desde los 1,2 millones de viviendas hasta cerca de 2 millones. Considerando la demanda primaria de 200.000, que dicha demanda está reduciéndose por efectos demográficos y que la inmigración puede estar frenándose e incluso reduciéndose, junto con la mala publicidad en países como Reino Unido o Alemania y la reducción general de capacidad de compra por el aumento importante de las cuotas hipotecarias a un euribor superior al 5% y con restricciones generales de crédito... el futuro es difícil y largo, muy largo. Se hablaba de plazos mínimos de 4 a 6 años para recuperación del mercado inmobiliario. Incluso en el caso de retorno de los tipos de interés bajos, los especuladores ya sabrán que lo de que la vivienda nunca baja de precio es bastante falso.
El recetario para solucionar la cuestión es cuanto menos difícil. Yo personalmente lo veo imposible. La solución pasa por abandonar el sector a su suerte y concentrarse en otros esfuerzos como obra pública, infraestructuras... Existe un problema adicional en forma de financiación de las entidades públicas locales y autonómicas que se alimentan en gran medida de la creciente actividad inmobiliaria, desde la especulación de suelo, hasta los impuestos notariales de traspaso o venta. Desde luego este sería un punto a tratar y a considerar, una reforma de financiación estructural y no solo territorial.
Existe en estos momentos esa necesidad de financiación autonómica por caída de ingresos inmobiliarios, pero la solución debería considerarse desde el propio esquema fiscal estructural. Por lo tanto no hay que extrañarse del frente común de las comunidades ricas, Catalunya junto con otras del PP como Valencia o Baleares, junto con Madrid en un frente común contra autonomías que han recibido mucho. Quizás el caso dramático de Andalucia que junto a la caída de ingresos estimable por la caída de actividad inmobiliaria en la costa, se puede sumar esta reforma territorial. De momento, el gobierno de ZP se está moviendo al compás de las autonomías y no de la reforma de los modelos de financiación. Ya veremos en lo que acaba.
Otra cuestión relacionada con las condiciones de concesión hipotecaria tampoco parece que se esté tocando. Se deja a los particulares y a los bancos el renegociar las condiciones de los préstamos. Eso no afecta directamente a los que deben comprar, pero afecta al conjunto de la economía por el ahogamiento en las cuotas hipotecarias y el desvío de rentas desde otras partidas del presupuesto familiar. Donde si afecta es en las concesiones de créditos debido a las condiciones de riesgo de pago de las hipotecas ya concedidas. Es decir, que si se consiguiera mantener los riesgos y las tasas de morosidad de los que ya han comprado y tienen su préstamo hipotecario, se volvería a abrir el crédito para quienes quieren comprar pero no pueden por reducción de crédito. La situación de aumento de precariedad y paro tampoco ayuda en las condiciones de riesgo de las entidades. Pero a todo ello las entidades financieras no son inocentes de la situación actual.
Aunque no se puede volver al pasado las entidades han pecado de mucho en el tema hipotecario. Por una parte las facilidades para vender hipotecas, el ajuste a tipo variable, sabiendo que los ciclos económicos retornarían a tipos de interés más caros. Los aumentos de los plazos que hacen casi imposible el alargamiento de los plazos actuales. Las hipotecas de 70 u 80 años podrían verse, en una especie de herencia. Eso supone un tipo de crédito totalmente irracional debido a las condiciones de propiedad y vivienda se volverían imposibles. Una hipoteca a 70 años desmotivarían la compra a favor del alquiler, pero si las cuotas son muy elevadas incluso motivarían un abandono de los estímulos para independizarse (fomentando la convivencia intergeneracional o la emigración). En un mundo globalizado si la vivienda se volviera imposible en España sería plausible una ruptura en los actuales esquemas de vida que podrían ser inesperados. Existen otros pecados de la banca, como la manipulación de los sistemas de tasaciones para fomentar un aumento de precio sostenido o la obtención de préstamos por el 100% o incluso superior al valor de tasación. En todos los casos, la administración no ha regulado absolutamente nada y se ha dejado actuar mientras se hinchaban los precios. La administración podía haber regulado tasaciones, regulado las condiciones de crédito poniendo topes sobre los porcentajes de concesión sobre la tasación o sobre el máximo de años para el plazo. Todo ello hubiera supuesto un límite que hubiera frenado la burbuja. La única intervención en materia de dinero negro, por medio de cruce de datos y aumento de los controles fiscales, demuestra claramente que la intención de la administración era la de aumentar la recaudación y por lo tanto actuar de forma combinada para aumentar la burbuja.
El caso más patético y donde se muestra la desiria política, está en el de los jubilados y residentes del Reino Unido y Alemania y otros países europeos. Estas personas han sido reclamo publicitario de inmobiliarias de sus países que les vendían inviernos soleados en el Levanto o la Costa del Sol. A cambio se verían compensados por una calidad de vida aceptable a nivel económico a unos costos mucho menores que los de sus países. En estos aspectos, se han visto afectados en dos aspectos: por una parte la reducción de las calidades de construcción, acostumbrados a unos precios mucho más elevados en sus países no han considerado las mismas exigencias de calidad. En muchos casos porque estar tan lejos no facilita poder ver la vivienda o porque consideraban el precio bajo... Los resultados son viviendas muy mal construidas (de hecho en general, la calidad de la vivienda construida en los últimos 10 años es muy baja y casi es mejor mirar viviendas construidas a principios de los 80 o incluso en los años 60).
En segundo lugar la indefensión jurídica ante viviendas ilegales. Otro caso en los cuales se demuestra claramente el afán recaudatorio. No importa que la vivienda sea o no ilegal para ser registrada y notariada. Bastaría para exigir a las notarias y registros la comprobación de algún tipo de registro urbanístico que certificara su legalidad. Nada de ellos se ha hecho.
El caso notable de estos jubiletas europeos es que sus estafas, donde el estado español ha actuado de compinche descarado, han sido aireadas por la prensa y por la televisión en sus países, sobretodo en Gran Bretaña donde existían canales de televisión o programas locales donde se enseñaban viviendas en venta en la Costa del Sol. El contraste entre estafas, y mercadotecnia ha sido ganada por el marquetíng de la estafa con el agravante de la caída en picado de la imagen de producto. En un momento donde hay alternativas importantes como Croacia, Bulgaria, Marruecos, Portugal o incluso Sudáfrica o las Antillas anglófonas, el mercado español puede hacer aguas sin ningún tipo de apoyo por parte ni del gobierno ni de las propias asociaciones de cazurros promotores. Con el aumento de la sanidad privada en España, el deterioro de la sanidad pública, el colapso por envejecimiento de la población autónoma... es muy posible que los aun residentes en España acaben vendiendo y engrosando la lista de la oferta inmobiliaria junto a promociones no acabadas, grandes y pequeños especuladores y venta natural.
Considerar también que en muchos casos, el sector constructor arrastra a numerosas empresas asociadas. Por ejemplo Ikea se ha visto doblemente favorecida por el aumento inmobiliario de ventas y por las cuotas caras que dejan el equipamiento para que sea barato y funcional. Habrá que ver cuantos centros Ikea cierran a partir de ahora.
En muchos casos, las calidades son suficientes como para exportar como en los casos de muchas empresas ceramistas o de las empresas Roca. En otros caso hay asociación con promotores que se han vuelto hacia mercados como Bulgaria o Marruecos. Aunque habrá que ver si la actividad en España se puede mantener, si pueden hacer frente a la competencia local y sobretodo si no hay tentación de trasladar actividad fuera de España y cerca de los clientes. En general pinta también mal para lo industria auxiliar: ceramistas, cementeras, forjados y vigas, carpintería de madera y aluminio, ladrillos y tejas, aislantes de construcción, sanitarios, muebles, equipamientos de cocina y línea blanca, radiadores, calentadores, equipamiento de gas para el hogar, equipamiento eléctrico para hogar, pinturas, parquets, moquetas, equipamientos telefónicos línea fija, cristaleras, picaportes, puertas y ventanas, tuberías, ascensores, porteros automáticos.... la cantidad de productos de acabado y equipamiento de pisos es realmente bastante importante. Y todo ello solo tiene dos mercados, o el de la construcción primaria o el de la reforma.
Se daban cifras de empleo directo en la construcción de entre 2 a 2,4 empleos por piso construido al año. Si es cierto utilizando las cifras más altas y poniéndonos en el caso de una contracción de 550.000 o de 600.000 viviendas, podríamos ver un paro directo de casi 1,5 millones de personas en la construcción. A ello hay que añadir por ejemplo los 40.000 oficinas inmobiliarias abocadas al cierre o la caída en la actividad en las notarias o en las oficinas de arquitectura. Si añadimos el caso de la caída de al menos entre un 25% y un tercio de la actividad en las empresas auxiliares, y en los servicios auxiliares relacionados, podríamos ver una caída directa de entre medio millón y un millón adicional en el empleo. A ello hay que sumar el efecto dominó sobré el resto de la economía, empezando por el comercio en todas sus fases. Podríamos hablar de unos 3 millones de parados hasta sumar 5 millones sobre una población activa de 22 lo cual daría unas cifras que se aproximarían al 20% de parados que se vería compensada por el retorno de una parte de la inmigración. La cuestión sería que dejaría una incapacidad de creación de negocios fáciles, los auxiliares del ciclo de bonanza como los comerciales o asociados a los sectores de subida más rápida y por lo tanto habría una selección de proyectos de inversión y de negocios que buscarían la excelencia y la ventaja competitiva, la calidad, productividad... lo cual es incompatible con el tipo de mano de obra que hasta ahora ha atraído hacia la economía española y también incompatible con el deterioro de la educación.
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